Одним из основополагающих факторов при планировании строительства и/или ремонта дачного дома, квартиры, монтаже, ремонте инженерных систем или обустройстве дачного участка, конечно же является стоимость. Сегодня мы хотим немного рассказать о ценообразовании в дачном строительстве (ремонте), проанализировать популярные рыночные предложения и обратить внимание на некоторые маркетинговые уловки, на которые идут компании в погоне за заказами.
Итак, начнем. Есть две истины, которые, на наш взгляд, характеризуют вопросы ценнообразования в целом и ценообразование в дачном строительстве и ремонте в частности, а именно:
1. Дешево, хорошо не бывает!
2. За надежность надо платить, а за ее отсутствие — расплачиваться!
На этом, в принципе, можно было бы и закончить, ибо любому здравомыслящему человеку эти истины ясны и понятны, но все-таки рассмотрим немного подробнее, что мы имеем ввиду.
1. Особенности национального ремонта
Начнем с разбора реальной ситуации которая произошла совсем недавно. Мы выезжали на один объект, где Заказчику было необходимо выполнить полную реконструкцию дома, что называется «под ключ», а именно:
— выполнить укрепление фундамента;
— обеспечить опирание (!!!) дома на фундамент, т.к. в процессе эксплуатации, дефорамций, усадок и прочих процессов, фактическое опирание дома на фундамент обеспечено точечно… Где-то подложены кирпичики, где-то из этих кирпичиков сделаны столбики на которые частично опираются лаги, а сами столбики уже разрушаются или разрушены;
— выполнить полную реконструкцию полов, в силу того, что лаги пола уложенные в пролетах длинной 6 м, без всяких дополнительных опор, представляют из себя нечто вроде батута;
— для обеспечения возможности реконструкции полов, выполнить демонтаж всех перегородок на первом этаже и вообще, в принципе, освободить первый этаж от посторонних предметов;
— выполнить демонтаж кровли, стропильной системы и межэтажного перекрытия в связи с тем, что Заказчик уже 3 года подряд (!!!) переделывает все это дело, т.к. при выполнении работ не обеспечивается жесткость силовых конструкций, а также герметичность кровельного покрытия;
— соответственно, после демонтажа конструкций второго этажа, выполнить его новое строительство, после чего выполнить внутреннюю и внешнюю отделку, а также смонтировать все инженерные системы.
К слову, объект реконструкции, представлял собой деревянное сооружение габаритами 9,5 х 9,5 м. Вот несколько фото с объекта:
Другими словами, комплексная реконструкция, должна была быть выполнена на общей площади порядка 180 м2. Процесс выполнения работ был разбит на этапы. Первый этап включал реконструкцию фундамента, включая обеспечение полноценного опирания венца на фундамент, ремонт пола первого этажа, включая демонтаж и повторный монтаж всех перегородок, демонтаж-монтаж мебели, а также отделку одной комнаты «под ключ».
2. Сколько же стоит ремонт/реконструкция дачного дома?
Продолжим рассмотрение формирования стоимости ремонта/реконструкции дачного дома на вышеприведенном примере. Чтобы прикинуть, обманывают Вас или нет, при расчете общей стоимости работ, нужно сделать что? Правильно, нужно ориентироваться на среднестатистические показатели. Как это сделать? Очень просто! Для начала нужно определить базовые стоимости нового строительства, предлагаемые участниками рынка по домам примерно такой же площади и конструкции.
Для этого можно зайти, например, на сайт наших партнеров, выбрать нужный конструктив и примерную площадь дома.
Видно, что стоимость строительства двухэтажного дома общей площадью 180 м2, составляет в среднем 2 650 000 руб. Обращаем Ваше внимание (!!!): стоимость постройки не «под ключ», а только «коробки» — т.е. безо всяких инженерных систем. Единственное, что будет сделано — это закладные под вводы-выводы инженерных коммуникаций.
Зная среднюю стоимость нового строительства дома, можно определить стоимость нового строительства 1 м2. Путем нехитрых расчетов получаем, что средняя стоимость нового строительства 1 м2 каркасного дома общей площадью 180 м2, составляет 14 722 руб/м2.
Не забываем о том, что это стоимость нового строительства! Т.е. без учета работ по демонтажу существующих конструкций, стоимость которых, как правило, составляет 30-50% от стоимости работ по новому строительству. Таким образом, принимая коэффициент за демонтаж 1,4, можно получить среднюю стоимость ремонта/реконструкции дачного дома, которая составит: 20 611 руб/м2.
Здесь хотим обратить Ваше внимание на два важных момента: первый — это ориентировочные цифры, предназначенные для определения необходимого порядка бюджета, которым необходимо располагать при планировании ремонта и/или реконструкции дачного дома. Окончательная стоимость всегда индивидуальна и формируется ТОЛЬКО по результатам разработки детальной сметы на конкретный объект. Второй момент, повторимся — это стоимость НЕ включает обустройство инженерных систем! Только «коробка» с отделкой.
Если же добавить стоимость монтажа инженерных систем (водоснабжение, водоотведение, электрика, сантехника, отопление), то опять же, ориентируясь на среднестатистические показатели, которые составляют 3 500 руб/м2, получится 24 111 руб/м2. Остается добавить транспортные расходы, а это примерно 10%. Получаем итоговую стоимость ремонта и/или реконструкции 1 м2 дачного дома, которая составляет: 26 500 руб/м2.
Давайте посмотрим внимательнее, что входит в вышеобозначенную стоимость:
— материалы и комплектующие;
— работы по демонтажу строительных конструкций;
— работы по ремонту/реконструкции, повторному монтажу строительных конструкций;
— работы по техническому надзору Подрядчика;
— транспортные расходы;
— затраты на обустройство и питание рабочих во время выполнения работ;
— прибыль строительной организации.
Исходя из обозначенных статей расхода, Заказчику можно проанализировать варианты экономии, выполнив, например, часть работ собственными силами или с привлечением дешевой рабочей силы под личным контролем. Других вариантов попросту нет. Как не удивительно, но к большому сожалению, Заказчики, особенно те, которые в первый раз сталкиваются со стройкой, считают, что доверив выполнение работ «ребятам с улицы», предложившим минимальную цену, они (Заказчики) получат качественный результат. Повторимся — так не бывает! Реальные способы экономии на строительстве и/или ремонте дачного дома, мы рассматривали ранее: https://dachamaster.org/news/company-news/kak-se-konomit-na-dachnom-stroitel-stve/. Только так и никак иначе — либо ты берешь выполнение части работ и, например, поставки материалов, на себя, либо оплачиваешь выполнение данных работ в полном объеме.
Со стоимостью ремонта и/или реконструкции дачных домов более-менее разобрались. Если у Вас вдруг будут вопросы, то их можно задать через форму комментариев, расположенную в конце каждой статьи или на нашем форуме. Переходим к рассмотрению вопроса формирования стоимости нового строительства.
3. Особенности национального строительства
Для определения средней стоимости нового строительства дачного дома, следует определить те параметры, под которые будет проводиться исследование. В силу нашего направления, мы предлагаем принять следующие исходные параметры:
— конструктив дома: каркасный;
— эксплуатация: круглогодичная;
— назначение: место постоянного проживания;
— габариты дома: 8х9 м.
Принимая во внимание вышеуказанные параметры, обозначим основные конструктивные решения, которые обеспечат нормальную эксплуатацию дома после строительства.
— фундамент дома: ленточный или свайный, обязательно утепленный;
— полы первого этажа: толщина 200 мм, утепление пенополистиролом 200 мм;
— межэтажное перекрытие: толщина 200 мм, утепление плитным минераловатным утеплителем 200 мм;
— стены, фронтоны: толщина 200 мм + перекрестное внешнее утепление 50 мм. Утеплитель — пенополистирол;
— стропильная система: толщина 150 мм, утепление пенополистиролом или минераловатным утеплителем 150 мм.
— отделка: внутри — вагонка, снаружи — имитация бруса 160х20 мм, кровля — металлочерепица.
— инженерные системы: не рассматриваются.
Как видно из заданных параметров — ничего вроде бы особенного, но следует обратить внимание на следующие моменты и отслеживать их при планировании нового строительства, выбирая свой будущий дачный дом на сайтах компаний-застройщиков:
1. Утепление фундамента — вещь не обязательная, но крайне желательная. Если ее не сделать, то независимо от толщины пола, будете наслаждаться исходящим от него холодом;
2. Несмотря на то, что СНиП предусмотрена минимальная толщина стен в климатическом поясе Москвы и Московской области в 150 мм, но как показала практика, эксплуатационные расходы на отопление дома с такой толщиной стен очень высокие в холодное время года. Минимальная толщина стен, которая РАБОТАЕТ на практике, составляет 200 мм и более;
3. Практика показала, что помимо межэтажных перекрытий, крайне необходимо утепление стропильной системы, а также перекрестное наружное утепление, для исключения возможных утечек тепла.
4. Остекление дома должно быть минимум двухкамерное — это работает более-менее, а трехкамерное работает очень хорошо.
5. ОБЯЗАТЕЛЬНО наличие во входной группе так называемого «холодного тамбура».
Это основные моменты, на которые следует обращать внимание при выборе проекта каркасного дачного дома. А теперь посмотрим, что предлагает нам рынок. Вот, например, скриншот страницы сайта одной из компаний-застройщиков, с предложением строительства каркасного дома в базовой комплектации (открывается по-умолчанию) габаритами 8х9м:
Прекрасное предложение! Предлагается строительство почти 150 м2 общей площади вместе с материалом за 960 000 руб. Но посмотрим повнимательнее комплектацию (базовую !!!):
— при толщине пола в 190 мм, закладывается 50 мм (!!!) утеплителя из минеральной ваты, который всенепременно напитается влагой, испаряемой от грунтового основания и не будет работать. Толщина утеплителя тоже вызывает вопросы.
— в межэтажном перекрытии также предусмотрено утепление толщиной 50 мм при общей толщине конструкции перекрытия в 178 мм;
— стены первого этажа при общей толщине конструкции в 170 мм, утепляются минеральной ватой на толщину 150 мм. Перекрестного наружного утепления не предусмотрено;
— фронтоны второго этажа, при общей толщине строительной конструкции в 170 мм, утепляются 50 мм минеральной ватой;
— межкомнатные перегородки не утепляются и не звукоизолируются в принципе.
Таким образом, даже этот небольшой анализ «базовой комплектации» показывает, что предлагаемый к строительству вариант, может эксплуатироваться только в теплое время года и не выдержит даже небольших весенне-осенних отрицательных температур. Вернее конструктивно конечно выдержит, но эксплуатационные расходы на его отопление будут просто гигантскими, потому что помимо того, что толщина утеплителя недостаточна, так еще он уложен так, что фактически из контура дома получается труба, где в центральной части утепление практически отсутствует, а стены частично утеплены на минимально необходимую по СНиПу толщину.
Посмотрим дальше. С «базовой комплектацией» дома, надеемся, ясно. Выберем максимальный пакет комплектации этого же дома:
Здесь уже ближе к истине, но и цена дачного дома уже далеко не 960 000 руб, а почти 1 600 000 руб! Отметим, что в данной комплектации идет как усиление конструктива, так и увеличение толщины утепления, но, как мы уже отмечали выше, предлагаемая, в данном случае, толщина утепления — это минимально допустимое значение в 150 мм, определенное по СНиП, на практике она не работает и эксплуатационные расходы на отопление будут по-прежнему достаточно высокими.
Итак, для определения реальной стоимости строительства дачного дома, возьмем за базовую стоимость, вышеприведенную цену дома в максимальной комплектации (1 600 000 руб) и добавим к ней 30% — это расходы на приведение конструктивных элементов и толщины утепления к показателям, которые работают в наших условиях (обозначены выше). Таким образом получим примерно: 2 080 000 руб. Теперь приведем стоимость нового строительства к 1м2. Получим: 14 444,00 руб/м2. Как Вы можете видеть, реальная стоимость НОВОГО строительства дачного дома для круглогодичного использования, в обоих наших расчетах совпала практически копейка в копейку, при этом исходные цены были взяты из совершенно разных источников. С целью усреднения стоимости НОВОГО строительства дачного дома примем ее 14 500 руб/м2. На такую цифру следует ориентироваться при выборе проекта и последующем заказе строительства дачного дома в строительных компаниях Москвы и Московской области. Все, что предлагается дешевле — ничто иное, как маркетинговые уловки, которые Заказчик компенсирует или в процессе строительства или в процессе последующей эксплуатации.
Теперь определим стоимость работ по новому строительству «под ключ», т.е. добавив к стоимости строительства, стоимость монтажа инженерных систем, которая в среднем составляет 3 500 руб/м2. Получаем: 18 000 руб/м2.
Подведем итог. По результатам нашего небольшого исследования, определены следующие цифры:
— стоимость комплексного ремонта и/или реконструкции дачного дома, включая материалы и комплектующие, составляет: 26 500 руб/м2. В качестве примечания: здесь подразумевается именно глобальная переделка или ремонт дома.
— стоимость нового строительства каркасного дачного дома, предназначенного для комфортной круглогодичной эксплуатации, составляет: 18 000 руб/м2, включая материалы и комплектующие.
Именно на эти цифры следует ориентироваться при планировании бюджета на новое строительство, комплексный ремонт и/или реконструкцию дачного дома. Но еще раз обратим Ваше внимание — полученные цифры ориентировочные, что называется «средние по больнице» и предназначены для определения порядка бюджета при планировании работ. А окончательная стоимость работ по строительству, ремонту, реконструкции дачных домов, монтажу инженерных систем или обустройству дачных участков, определяется ТОЛЬКО по результатам разработки детального сметного расчета на конкретный объект, учитывающего все индивидуальные особенности выполнения строительных и/или ремонтных работ, режим работы на объекте, а также все логистические цепочки. В одном из следующих пресс-релизов мы расскажем о планировании бюджета на отделку дачного дома.
Благодарим Вас за внимание и будем рады видеть Вас в числе наших Заказчиков!
