В прошлом пресс-релизе мы пошагово начали рассматривать процесс организации строительства и/или ремонта. Напомним, первые пять этапов правильной организации строительных или ремонтных работ мы рассмотрели, на наш взгляд, очень подробно, поэтому вопросов остаться не должно. Но если же все-таки вопросы остались, то Вы всегда можете задать их через форму добавления комментариев, расположенную под каждой статьей или на нашем форуме. Мы будем рады Вам ответить.
Чтобы продолжить наше исследование правильной организации строительных и/или ремонтных работ дачного дома, квартиры или работ по обустройству дачного участка, еще раз перечислим перечень тех работ, которые нужно выполнить, чтобы в итоге получить нужный Вам результат работ:
1. Инвестиционный замысел. Технико-экономическое обоснование возможных вариантов строительства и/или ремонта.
2. Сбор исходных данных, инженерные изыскания.
3. Выбор проектной организации.
4. Разработка проектной документации.
5. Рассмотрение / корректировка проектной документации, утверждение.
6. Выбор подрядной организации.
7. Организация технического надзора Заказчика.
8. Запуск проекта «в производство работ».
9. Приемка этапов работ, осуществление функций технического надзора.
10. Окончательная приемка объекта строительства и/или ремонта.
Как уже было отмечено, первые пять этапов мы рассмотрели здесь, поэтому продолжим.
Этап 6. Выбор подрядной организации.
К выбору подрядной организации нужно подходить очень и очень ответственно, помня о нескольких моментах:
1. Вы нанимаете, а не берете в личное пользование, организацию / бригаду / частного мастера, а это значит, что они должны оценить тот объем строительных и/или ремонтных работ, который предоставляет Заказчик и (обращаем Ваше внимание), выполнить именно этот, оговоренный и зафиксированный в сметах объем работ за оговоренные и зафиксированные в сметах деньги. К чему это мы…? К тому, что как уже отмечалось, именно от полноты исходных данных (проектной документации) и правильно сформированного технического задания будет зависеть как стоимость, так и результат выполненных работ, а кроме того, все те доработки, которые могут потребоваться вследствие некачественной разработки проектной документации (а в некоторых случаях ее полного отсутствия) или недосмотра Заказчика, выполняются подрядной организацией за отдельные деньги. Это следует четко помнить, поэтому ранее и подчеркивалась важность правильной организации подготовительных работ.
2. Наличие у компании / бригады / частного мастера документов, подтверждающих опыт и квалификацию выполнения того или иного вида строительных или ремонтных работ (и это не дипломы за участие во всевозможных выставках и доклады на них, а конкретные документы, подтверждающие право организации или отдельных ее специалистов выполнять и контролировать строительство и\или ремонт). Ориентироваться на интернет-отзывы рекомендуем с адекватной долей скептицизма, т.к. сейчас отзывы размещают не только реальные Заказчики, которые довольны или не довольны выполненными работами по строительству и/или ремонту, но и конкуренты, а также специально обученные, нанятые люди и организации, которые формируют имидж компании / бригады / частного мастера на просторах Интернета. В общем сейчас это целая индустрия, поэтому мы рекомендуем ориентироваться по-старинке — наличие документов, подтверждающих квалификацию и опыт строителей. Как ни крути, а получить их сложнее, чем написать интернет-отзыв. Например мы, размещаем примеры выполненных нами работ, а также квалификационные документы, в соответствующих разделах нашего сайта.
3. Ну и наверное самый надежный ориентир в выборе подрядной организации для строительства и/или ремонта — это «сарафанное радио», то есть рекомендация знакомых или друзей. Но здесь следует помнить о соблюдении первых двух пунктов, т.к. разные Заказчики по-разному подходят к процессу организации строительных и/или ремонтных работ.
Подытожим: приступая к выбору подрядной организации, у Вас во-первых должна быть на руках проектная документация (в идеальном случае — максимально подробная, разработанная специализированными проектными организациями). Т.е. в строительную компанию нужно уже прийти с проектом! Можно даже с проектом, выбранным на просторах Интернета, о чем мы подробно писали здесь. Основное условие — проектная документация должна быть максимально подробной. Во-вторых — Вы должны быть четко ориентированы об участниках рынка строительства и ремонта, проверить у предполагаемого кандидата / кандидатов разрешительные и иные документы, подтверждающие квалификацию и опыт выполнения строительных и/или ремонтных работ. Ну и в-третьих — не поленитесь, поспрашивайте, почитайте о том, как тот или иной претендент выполнял подобные работы ранее.
Этап 7. Организация технического надзора Заказчика.
Рассмотрение этого этапа начнем с примера. Как-то раз звонит нам Заказчик и сообщает о том, что хотел бы заказать услугу технического надзора за строительством его нового дачного дома, осуществляемого одной очень и очень известной компанией. Дом каркасный, двухэтажный, «зимний вариант», фундамент свайный.
Естественно, для того, чтобы нам понимать что-же хочет контролировать Заказчик в рамках оказания услуги технического надзора, мы запросили:
— договорные документы. Их у Заказчика было в избытке: и договор на работы по строительству каркасного дома, и на возведение свайного фундамента, и на гарантийные обязательства и т.д. и т.п. При этом если проанализировать текст этих документов, стало понятным, что в них, Подрядчиком, очень четко защищены и ограничены свои обязанности и очень размыты права и обязанности Заказчика.
— проектную документацию. Не ту, которая была представлена в договоре и на сайте компании-застройщика, а ту, которая будет находиться на объекте и по которой бригады застройщика будут возводить дом, т.е. так называемую рабочую документацию. Оказалось (!!!), что такой документации у Заказчика нет и он ее никогда не видел, а придя в офис этой очень и очень крупной и известной компании, получил отказ в предоставлении рабочей документации, даже не смотря на его возражения о том, что по-хорошему, прежде чем строители выйдут на объект, он (Заказчик), должен эту документацию утвердить и по-большому счету, поставить свой штамп и подпись — «В производство работ». В общем очень крупная и очень известная компания по строительству деревянных домов, предлагает возводить свои строения по архитектурному, да еще и максимально урезанному разделу проектной документации. Есть ли у нее рабочая документация в принципе, или строители делают конструктивные узлы как Бог на душу положит, так и осталось тайной.
— результаты инженерных изысканий. Особенно нас интересовала геология, т.к. в договоре на сооружение фундамента уже четко было заложено свайное поле из винтовых свай, с заглублением 2 метра. Т.е. по мнению Подрядчика, несущий слой, на который могут опираться сваи, на этом конкретном участке, находился на глубине 2 м. Как в результате оказалось, никто никаких изысканий не делал, при этом прописав в договоре, что глубина завинчивания свай будет ограничена моментом затяжки, величина которого была указана. Но стоит обратить внимание на то, что никаких гарантий на то, что такой момент возникнет максимально на глубине 2 м и меньше, представлено не было. Другими словами, Подрядчик выезжая на объект, начинает закручивать сваи и совершенно точно (это мы тоже говорим по опыту), величина момента, речь о котором идет в договоре, появится на глубине не 2, а например 2,5, 2,7, 3 м — т.е. получится перерасход свай (а их 16 штук вроде бы было), за который заплатит Заказчик (а вот этот момент, как раз был указан). Следующий вопрос, который мы задали — почему величина момента затяжки, на который ориентируется Подрядчик, должен быть именно такой, какой указан в договоре? Возможно есть разработанная, утвержденная/запатентованная методика? К сожалению, этот вопрос также остался без ответа… Более того, выбор типа фундамента, также был никем и никак не рассчитан, т.е. понять почему именно сваи, а например не лента — так и осталось не ясным.
Итог: после того, как Заказчик понял, что его будущий дом собираются строить по неизвестным критериям, было принято решение расторгнуть договор с этим крупным и известным застройщиком и продолжить поиски подрядной организации.
Учитывая изложенное, становится понятным, что максимально правильное время привлечения специалиста технического надзора Заказчика (частного прораба) наступает как раз на финале разработки проектной документации.
Почему? Потому что именно тогда, все основные архитектурные решения (планы, фасады, а в случае ремонта архитектурная часть дизайн-проекта) уже согласованы Заказчиком и начинается работа с технической частью — материалами, конструктивными узлами и т.д., т.е. той частью проектной документации, где требуются специализированные знания и опыт, основываясь на которых, уже на этом этапе можно значительно сократить стоимость будущего строительства и/или ремонта, а также последующие эксплуатационные расходы.
Идем дальше… Теперь встает вопрос о том, как же выбрать организацию, которая будет осуществлять технический надзор со стороны Заказчика? Ответ и критерии те же, что мы приводили чуть выше, в разделе о выборе подрядной организации, а именно наличие документов, подтверждающих квалификацию и т.д.
Отдельно отметим (!!!): Существует две разновидности технического надзора: первый — это технический надзор Подрядчика (о котором как раз и идет речь на большинстве сайтов строительных организаций), второй — это технический надзор Заказчика. Функции и задачи у этих технадзоров совершенно разные. Технадзор Подрядчика — контролирует работы с точки зрения обеспечения качества работ, обеспечивающего сдачу работ Заказчику (т.е. соблюдение основных требований СНиП, технологии выполнения работ, минимальных отклонений от требований, которые не могут повлиять на надежность и безопасность конструкции, но обеспечат максимально быструю сдачу работ и т.д.). Другими словами, технадзор Подрядчика, следит за тем как с минимальными издержками своего работодателя сдать объект Заказчику без претензий с его стороны. В то время как технадзор Заказчика бдит за соблюдением всех требований, которые должен выполнить Подрядчик, чтобы обеспечить желаемое своим работодателем (Заказчиком) качество работ и итоговый результат. Это следует четко понимать! Все заверения Подрядчика о наличии своего технического надзора, действующего в интересах Заказчика — это не более, чем маркетинговый ход. Такого не бывает. Как говорится: кто платит, тот и музыку заказывает.
Итак, идеальным случаем с точки зрения привлечения технического надзора Заказчика будет тот, когда та или иная экспертная организация привлекается на финальном этапе разработки проектной документации. Но, как мы уже отмечали, выбор проектной организации тоже штука не простая и здесь тоже нужно обладать специализированными знаниями и опытом, поэтому некоторые экспертные организации, в том числе и мы, оказывают полный комплекс услуг по сопровождению строительных и/или ремонтных работ — начиная от инвест-плана и заканчивая сдачей готового объекта в эксплуатацию.
Надеемся, что нужность и важность привлечения и осуществления технического надзора Заказчика мы Вам доказали. Осталось рассмотреть 3 этапа, непосредственно связанных с выполнением строительных и/или ремонтных работ, и мы это обязательно сделаем в следующих статьях. Не пропустите, следите за нашими обновлениями, а в случае возникновения вопросов, задавайте их через форму комментариев, расположенную в конце каждой статьи или на нашем «Дачном форуме» !
