Продолжая серию статей о технадзоре за строительством и ремонтом, сегодня мы рассмотрим часть этапов, которые нужно пройти, чтобы правильно организовать строительные или ремонтные работы. Кстати напомним, ранее мы рассматривали способы экономии на дачном строительстве, а также общее описание услуг технического надзора. Перед дальнейшим чтением настоящего обзора, рекомендуем освежить память и еще раз пробежаться по вышеуказанным статьям.
Итак, рассмотрение всех этапов организации строительства и/или ремонта, предлагаем провести в следующей логической последовательности: сначала мы перечислим эти этапы, а затем более подробно рассмотрим каждый из них. В общем случае последовательность этапов правильной организации строительства и/или ремонта выглядит следующим образом:
1. Инвестиционный замысел. Технико-экономическое обоснование возможных вариантов строительства и/или ремонта.
2. Сбор исходных данных, инженерные изыскания.
3. Выбор проектной организации.
4. Разработка проектной документации.
5. Рассмотрение / корректировка проектной документации, утверждение.
6. Выбор подрядной организации.
7. Организация технического надзора Заказчика.
8. Запуск проекта «в производство работ».
9. Приемка этапов работ, осуществление функций технического надзора.
10. Окончательная приемка объекта строительства и/или ремонта.
Этап 1. Инвестиционный замысел. Технико-экономическое обоснование возможных вариантов строительства и/или ремонта.
Мы не будем вдаваться в тонкости нормативных документов, регламентирующих разработку инвестиционного проекта, а ограничимся более простым языком, применимым к выполнению работ частным инвестором, то есть будем описывать весь процесс именно с точки зрения организации строительства и/или ремонта дач или квартир.
Итак, что же такое инвестиционный замысел? Это ни что иное, как семейный совет, на котором определяется необходимость выполнения строительных и/или ремонтных работ на объекте. Подчеркнем: разработка инвестиционного замысла — это обязанность заказчика (!!!). Конечно, для этих целей может быть привлечена и специализированная организация, но нужно быть готовым к тому, что за данную работу придется заплатить. Но вернемся к семейному совету… Рекомендуем все выводы семейного совета закрепить на бумаге, которая потом должна быть передана специалистам, привлечение которых планируется к выполнению строительных и/или ремонтных работ в качестве ваших технических требований. Вместе с тем, в идеальном случае, результатом инвестиционного замысла в случае частного строительства и/или ремонта должны стать:
— утвержденный бюджет на планируемые к выполнению строительные и/или ремонтные работы;
— утвержденный перечень строительных и/или ремонтных работ;
— основные технические показатели объекта строительства и/или ремонта (основные габаритные размеры, максимальное кол-во одновременно проживающих людей, а также основные инженерные параметры — наличие систем водоснабжения, водоотведения, канализации, выделенной электрической мощности).
Обращаем Ваше внимание (!!!): ни проектировщик, ни строительный подрядчик не сможет прыгнуть выше своей головы и выполнить необходимый Вам перечень работ при урезанном бюджете! Кто-бы что не говорил, но при таких исходных данных, ситуация в итоге сведется примерно к следующему: либо конструктив не будет удовлетворять заданным требованиям (например толщина теплового контура не будет обеспечивать необходимую теплоизоляцию), либо будут использованы недостаточно качественные материалы, либо не будет соблюдаться технология строительства / ремонта, либо будет использована максимально дешевая рабочая сила, либо Вам, в процессе строительства / ремонта, придется постоянно доплачивать за доп. работы, чтобы привести объект строительства / ремонта в то состояние, которое Вы планировали на начальном этапе.
Как ни удивительно, но эти достаточно очевидные вещи не понимает большинство частных инвесторов (Заказчиков), а следовало бы… Нельзя собрать «Mercedes», располагая бюджетом на «Оку» и это следует четко понимать на этапе планирования строительных или ремонтных работ. Вы спросите: «Как определить примерный бюджет на планируемые ремонтно-строительные работы?». Ответ, опять же, очевиден: первое, что нужно сделать — это определить сам перечень работ. Второе — открыть интернет и промониторить средние цены на строительные или ремонтные работы, которые Вы определили ранее. Например, на нашем сайте для этого сделан специальный раздел. Отметим, что как на нашем, так и на других сайтах, цены в данных разделах приведены ориентировочные, для понимания ПОРЯДКА необходимого бюджета, а окончательная стоимость определяется только сметой на конкретный объект строительства и/или ремонта, разрабатываемой по утвержденной проектной документации или выполненным нашим специалистом обмерам.
Вместе с тем, отсутствие необходимого бюджета — ситуация достаточно типичная в наше сумбурное время, но выход есть — это разбивка планируемых работ на независимые друг от друга этапы, последовательное выполнение которых, во-первых можно проводить в любое удобное для Вас время, в силу того, что они независимые, а во-вторых выполнение всего комплекса работ как раз и приведет к удовлетворению всех Ваших требований по качеству и надежности. Только так и никак иначе. Провести такую разбивку Вы также можете самостоятельно, при наличии соответствующих знаний и/или с привлечением специализированной организации, но тут следует понимать, что бесплатно эту работу никто делать не будет.
Подведем итог. Результатом инвестиционного замысла должны стать: четкое понимание Заказчиком перечня планируемых к выполнению строительных и/или ремонтных работ (этапов работ), утвержденный бюджет на строительство / ремонт, основные технические показатели объекта строительства и/или ремонта. Другими словами — это сформированные Заказчиком основные технические требования, которые впоследствии лягут в техническое задание на проектирование или станут основными исходными данными для строительного подрядчика.
Этап 2. Сбор исходных данных, инженерные изыскания.
После того, как Вы поняли что конкретно хотите делать, определили бюджет, а также основные технические характеристики результата работ, приходит время сбора исходных данных и инженерных изысканий, результаты которых потом будут использованы при разработке проектной документации в случае больших объемов строительства и/или ремонта или при разработке технического задания для строительного подрядчика в случае незначительных объектом строительных и/или ремонтных работ.
В общем случае сбор исходных данных сводится к следующему — самостоятельно, или с привлечением специализированной организации, выполняются следующие виды работ:
— выполняется разбивка геодезической основы в случае нового строительства, т.е. определяются основные габариты, уклоны и иные параметры строительной площадки. Выполняется привязка существующих строений относительно будущего объекта строительства.
— в случае выполнения ремонтных работ или работ по реконструкции, выполняются обмеры существующих зданий и/или сооружений с целью определения их фактического пространственного положения, а также отклонений от проектных значений.
— выполняется дефектовка конструктивных узлов существующих зданий и сооружений, планируемых к ремонту или реконструкции, а также обследование существующих инженерных систем и коммуникаций.
— выполняется сбор данных по типу и составу грунтов, определятся глубина несущего слоя. Делается это с целью последующего определения типа фундамента под новое строительство или, например, в случае реконструкции объекта путем пристроя к нему дополнительных сооружений.
— выполняется обследование существующих фундаментов с целью выявления необходимости их ремонта или замены.
— составляются планы существующих строений с указанием основных габаритных размеров.
— там, где необходимо, выполняется фотофиксация конструктивных и инженерных элементов.
Это основные моменты сбора исходных данных, но перечень может быть скорректирован в зависимости от типа планируемых к выполнению работ, а также от технического состояния объекта строительства и/или ремонта. После того, как сбор всех необходимых исходных данных выполнен, можно переходить к следующему этапу — разработке проектной документации.
Отдельно отметим (!!!): как и инвестиционный замысел, сбор исходных данных и инженерные изыскания — это обязанность Заказчика, но могут быть выполнены с привлечением специализированной организации, а это значит, что данные работы не выполняются бесплатно, а в случае рекламного трюка в виде «бесплатных выездов», бесплатного проекта» и т.д., их стоимость будет заложена либо в разработку проектной документации, либо непосредственно в стоимость строительных или ремонтных работ, либо Вы не получите на руки исчерпывающие результаты выполненных работ. Вы должны четко понимать единственную вещь: любой шаг, выполненный проектировщиком или строительным подрядчиком Ваших интересах, на том или ином этапе будет оплачен, т.к. любая коммерческая структура никогда не будет работать себе в убыток, поэтому правило простое — или работа выполняется Вашими собственными силами и средствами, либо она оплачивается тому, кого Вы привлекаете.
Со сбором исходных данных, надеемся, все ясно. Идем дальше.
Этап 3. Выбор проектной организации.
Итак, имея на руках исходные данные для проектирования строительства или ремонта, начинаем поиск проектной организации. В случае частного строительства и/или ремонта, при выборе проектировщика следует ориентироваться на следующие характеристики:
— опыт проектирования объектов частного строительства и/или ремонта;
— наличие разрешительных документов на выполнение проектных и изыскательских работ;
— наличие отзывов, рекомендаций о предполагаемом претенденте на выполнение проектных работ;
— прозрачность ценовой политики проектной организации;
— наличие возможности сопровождения строительства авторским надзором, при осуществлении строительства, ремонта или реконструкции объекта.
— ну и конечно, выбрав несколько возможных претендентов, необходимо запросить и внимательно изучить текст типовых договоров, заключаемых проектной организацией.
Еще раз обращаем Ваше внимание: чем полнее перечень услуг, предоставляемых любой коммерческой организацией, тем выше их стоимость, т.е. если стоимость занижена, то при детальном изучении текста договора, вы с большой долей вероятности обнаружите отсутствие тех или иных позиций, выполнение которых, при проведении строительных и/или ремонтных работ жизненно необходимо, например: может быть жестко регламентировано количество изменений проектной документации — все, что свыше данного количества Вы оплатите дополнительно, или авторский надзор может осуществляться, как отдельный вид работ, который Вы оплатите по дополнительному договору. И так далее.
Да, чуть не забыли. На наш взгляд, наиболее целесообразно объединить этапы сбора исходных данных с привлечением проектной организации, т.к. кому не лучше знать, какие исходные данные нужны, как не проектировщику? Но тут уж на вкус, цвет и бюджет… Или Вы делегируете все проектировщику и, соответственно, оплачиваете эти виды работ, или собираете все сами и, в случае недостаточности исходных данных, по требованию проектной организации садитесь и едете на объект за недостающими.
В основном, по выбору проектировщика, все. Переходим к разработке проектной документации.
Этап 4. Разработка проектной документации.
На этом этапе мы не будем особо останавливаться, в силу того, что очень подробно все изложили в ранее опубликованных материалах. Но учитывая то, что это крайне важный и необходимый этап в организации строительства и/или ремонта, настоятельно рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Что выгоднее: индивидуальное проектирование или готовый проект?
— Проектирование дома с ООО «Дачный мастер»
— Каталог готовых проектов на нашем сайте
Думаем, что после изучения этих статей, все вопросы по разработке проектной документации на строительство и/или ремонт у Вас разрешатся, но в том случае, если какие-то моменты Вы захотите прояснить более подробно, то задать вопросы можно через форму комментариев, расположенную в конце данной статьи или на нашем форуме.
Этап 5. Рассмотрение / корректировка проектной документации, утверждение.
Итак, счастье случилось и Вы получили на руки комплект разработанной проектной документации. Большинство Заказчиков берут этот комплект документов и несутся сломя голову к подрядчику, но это в корне не верно! А не верно это потому, что подрядчик будет рассматривать проектную документацию с точки зрения технической возможности выполнения представленных строительных и/или ремонтных работ, но никак не с позиции удовлетворения работ Вашим требованиям! То есть получается следующая ситуация: Вы прошли большой путь от инвест. замысла до разработки проектной документации, а результат работ можете получить все равно не тот, что планировали изначально. А все почему? Потому что НЕ ПОСМОТРЕЛИ. И винить, кроме себя, в этом некого!
Поэтому, особое внимание нужно уделить именно рассмотрению, подготовке замечаний и корректировке проектной документации, причем не важно — это проектная документация на строительство, ремонт, реконструкцию дачного дома, инженерных систем или дизайн-проект на ремонт квартиры. Помните (!!!), чтобы получить от строительного подрядчика необходимый Вам результат, ему нужно представить проектную документацию, учитывающую все Ваши требования, ведь как известно — каков вопрос, таков и ответ. Вам построят, отремонтируют именно так, как будет регламентировано проектной документацией, а все дополнительные изменения, которые «вдруг» будут обнаруживаться в процессе строительства, Вы будете оплачивать дополнительно.
Подчеркиваем (!!!): чем более щепетильно и детально Вы рассмотрите проектную документацию, чем тщательнее ее откорректируете на предмет соответствия Вашим требованиям, тем точнее получите результат строительных и/или ремонтных работ. Следует четко понимать одно простое правило: по-большому счету никто лучше Вас не сможет удовлетворить требования к планируемому строительству и/или ремонту и никто, кроме Вас не будет думать и додумывать как Вам будет лучше и удобнее. Привлекаемые к процессу строительства и/или ремонту организации или частные мастера всего лишь технически реализовывают задуманное Вами, а дирижером на этом празднике жизни, как ни крути, остаетесь по-прежнему только Вы и никто кроме Вас. Именно поэтому, роль Заказчика строительства и/или ремонта крайне важна и обойтись без Заказчика при строительстве или ремонте в принципе невозможно. Поэтому все обещания насчет того, что «Вам придется появиться на объекте при заключении договора и при приемке» — это не более, чем маркетинговый трюк или, при таких условиях, нужно быть готовым к тому, что принимаемый в эксплуатацию объект строительства и/или ремонта будет далек от того, что Вы себе представляли.
Если Вы хотите реализовать задуманное именно таким образом (два раза появиться на объекте), то самый оптимальный и наименее затратный способ — купить уже построенный и/или отремонтированный объект, но об этом мы писали здесь.
Но вернемся к нашим баранам… Итак, Вы получили и начали рассматривать проектную документацию, но если с точки зрения общих видов, планировок, расстановки сантехники и общих видов инженерных систем Вам все понятно, то с точки зрения конструктивных элементов, детальной проработки расстановки инженерного оборудования, прокладки коммуникаций и т.д. могут возникнуть проблемы, поэтому мы считаем данный этап оптимальным для привлечения технического надзора заказчика.
Именно эта организация или частный специалист могут помочь на данном этапе максимально оптимизировать проектную документацию, с целью удешевления строительства и/или ремонта, при этом без потери качества и конструктивной надежности, а также изучить объект строительства и/или ремонта для его последующего сопровождения при выполнении строительных или ремонтных работ.
С этим этапом организации строительства и/или ремонта закончим. Все следующие этапы будут рассматриваться с участием трех заинтересованных сторон: Заказчика — подрядчика — технадзора, поэтому рассмотрим их в следующем релизе. Не пропустите, следите за нашими обновлениями!
